Choć na pierwszy rzut oka WIBOR i umowa najmu wydają się dwoma odrębnymi światami, powiązanie między nimi istnieje, tyle że pośrednie. Samo wynagrodzenie za najem, czyli czynsz, nie jest indeksowane tym wskaźnikiem, bo strony ustalają jego wysokość w drodze swobodnej umowy. Inaczej wygląda sytuacja po stronie właściciela. Wielu wynajmujących sfinansowało zakup mieszkania kredytem hipotecznym, a tam WIBOR określa zmienną część oprocentowania. Gdy rata rośnie, część właścicieli przerzuca wzrost kosztów na lokatora w postaci wyższego czynszu. Spadek wskaźnika albo jego unieważnienie działa odwrotnie: zmniejsza presję na podwyżki i daje najemcy większą przewidywalność wydatków.
Co zmienia się dla najemcy mieszkania
Lokatora interesuje przede wszystkim jedno: ile zapłaci co miesiąc i czy kwota nie skoczy z dnia na dzień. Unieważnienie WIBOR-u nie modyfikuje ani jednego zapisu w umowie najmu, ale realnie wpływa na pole manewru właściciela. Jeśli rata kredytu, którą spłaca wynajmujący, spada i staje się stabilna, maleje ryzyko nagłych podwyżek czynszu. To przekłada się na większy spokój finansowy najemcy, co liczy się zwłaszcza przy umowach zawieranych na kilka lat. Osoby dopiero negocjujące warunki zyskują dodatkowy atut: właściciel z niższą ratą kredytu ma mniejszą potrzebę wyciskania z najmu maksymalnego przychodu, więc łatwiej o korzystniejsze stawki.
Jak unieważnienie wskaźnika zmienia kalkulacje właścicieli
Z perspektywy właściciela WIBOR waży na opłacalności inwestycji wtedy, gdy mieszkanie kupiono na kredyt hipoteczny. Przez ostatnie lata rosnące raty regularnie wymuszały podwyżki czynszu, które miały zrównoważyć dodatkowe obciążenie. Wyeliminowanie WIBOR-u z umowy poprawia rentowność wynajmu i zdejmuje konieczność przerzucania kosztów na lokatora. Stabilniejsza sytuacja finansowa właściciela działa też na korzyść całego rynku: czynsze stają się mniej zmienne, a wynajmujący chętniej godzą się na umowy długoterminowe.
Dla najemcy oznacza to poczucie bezpieczeństwa i łatwiejsze planowanie domowego budżetu. W dłuższym horyzoncie taka zmiana podnosi atrakcyjność inwestowania w mieszkania na wynajem. Kupujący nieruchomość pod wynajem może dokładniej oszacować przyszłe przepływy pieniężne, bo znika jeden z głównych elementów ryzyka, czyli skokowa zmienność rat. Skutki sięgają jednak dalej niż relacja właściciel-lokator. Przedsiębiorcy działający w wynajmowanych lokalach również odczuwają skutki zmian w konstrukcji kredytów, co bezpośrednio rzutuje na ich decyzje o kontynuacji najmu. Część z nich, podobnie jak właściciele mieszkań, rozważa dziś, jakie roszczenia można zgłosić wobec banku w związku z kwestionowanym wskaźnikiem.
Czy trzeba aktualizować dokumenty najmu
Skoro czynsz nie jest indeksowany WIBOR-em, pojawia się logiczne pytanie: czy ewentualne unieważnienie wskaźnika wymusi zmiany w dokumentach najmu? Odpowiedź brzmi jednoznacznie: nie. Umowa najmu reguluje wyłącznie wysokość czynszu i zasady jego waloryzacji, na przykład o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS. WIBOR dotyczy zupełnie innej relacji prawnej, tej między bankiem a kredytobiorcą. Ani najemca, ani wynajmujący nie muszą więc podpisywać żadnych aneksów ani renegocjować warunków z powodu losów wskaźnika referencyjnego.
Co innego dobrowolna korekta polityki czynszowej. Właściciel może z własnej woli obniżyć stawkę albo zrezygnować z planowanej podwyżki, gdy spadnie koszt obsługi jego kredytu. Taka decyzja to jednak autonomiczny wybór wynajmującego, a nie obowiązek nałożony przez prawo w następstwie unieważnienia WIBOR-u.
Długofalowy wpływ na relacje między stronami
Unieważnienie WIBOR-u nie dotyka umowy najmu wprost, bo czynsz nie jest z nim połączony żadnym mechanizmem. W praktyce oddziałuje jednak na rynek pośrednio, szczególnie tam, gdzie wynajmujący spłacają kredyty hipoteczne oparte na tym wskaźniku. Najemcy powinni śledzić rozwój sytuacji prawnej wokół WIBOR-u, ponieważ uspokojenie rynku kredytowego potrafi przełożyć się na lepsze warunki najmu. Właściciele, którzy aktywnie zarządzają portfelem nieruchomości, mogą z kolei wykorzystać te zmiany do budowania trwałych i opłacalnych dla obu stron relacji opartych na stabilnych, przewidywalnych stawkach.
