WIBOR i umowa najmu należą do dwóch odrębnych relacji prawnych, ale łączy je jedno ogniwo: kredyt hipoteczny właściciela mieszkania. Czynsz nie jest indeksowany tym wskaźnikiem, jego wysokość strony ustalają w umowie najmu swobodnie. Inaczej wygląda sytuacja po stronie wynajmującego, jeśli finansował zakup lokalu kredytem ze zmiennym oprocentowaniem opartym na WIBOR-ze. Gdy rata rośnie, część właścicieli przerzuca ten koszt na lokatora w postaci wyższego czynszu. Spadek wskaźnika albo jego unieważnienie działa odwrotnie: zmniejsza presję na podwyżki i zwiększa przewidywalność wydatków najemcy.
Co zmienia się dla najemcy
Lokatora interesuje jedno: ile zapłaci co miesiąc i czy kwota nie skoczy z dnia na dzień. Unieważnienie WIBOR-u nie zmienia żadnego zapisu w umowie najmu, ale wpływa na pole manewru właściciela. Niższa i stabilna rata kredytu wynajmującego zmniejsza ryzyko nagłych podwyżek czynszu, co ma znaczenie zwłaszcza przy umowach zawieranych na kilka lat. Osoby negocjujące dopiero warunki najmu zyskują dodatkowy argument: właściciel z niższą ratą ma mniejszą potrzebę maksymalizowania przychodu z lokalu, więc łatwiej wynegocjować korzystniejszą stawkę.
Jak unieważnienie wskaźnika zmienia kalkulacje właścicieli
WIBOR waży na opłacalności wynajmu tam, gdzie mieszkanie kupiono na kredyt hipoteczny. Rosnące raty w ostatnich latach regularnie wymuszały podwyżki czynszu, mające zrównoważyć dodatkowe obciążenie budżetu właściciela. Wyeliminowanie WIBOR-u z umowy kredytowej poprawia rentowność wynajmu i zdejmuje z wynajmującego konieczność przerzucania kosztów na lokatora. Stabilniejsza sytuacja finansowa właścicieli działa też na korzyść całego rynku: czynsze stają się mniej zmienne, a wynajmujący chętniej godzą się na umowy długoterminowe.
Dla najemcy oznacza to łatwiejsze planowanie domowego budżetu, dla inwestora, kupującego mieszkanie pod wynajem, dokładniejsze oszacowanie przyszłych przepływów pieniężnych, bo znika jeden z głównych elementów ryzyka: skokowa zmienność rat. Skutki sięgają dalej niż relacja właściciel-lokator. Przedsiębiorcy działający w wynajmowanych lokalach również odczuwają skutki zmian w konstrukcji kredytów, co rzutuje na ich decyzje o kontynuacji najmu. Część z nich, podobnie jak właściciele mieszkań, sprawdza dziś, jakie roszczenia można zgłosić wobec banku w związku z kwestionowanym wskaźnikiem.
Czy trzeba aktualizować dokumenty najmu
Skoro czynsz nie jest indeksowany WIBOR-em, ewentualne unieważnienie wskaźnika nie wymusza zmian w dokumentach najmu. Umowa najmu reguluje wyłącznie wysokość czynszu i zasady jego waloryzacji, na przykład o wskaźnik inflacji ogłaszany przez GUS. WIBOR dotyczy innej relacji prawnej: banku i kredytobiorcy. Ani najemca, ani wynajmujący nie muszą podpisywać żadnych aneksów ani renegocjować warunków z powodu losów wskaźnika referencyjnego.
Co innego dobrowolna korekta polityki czynszowej. Właściciel może z własnej woli obniżyć stawkę albo zrezygnować z planowanej podwyżki, gdy spadnie koszt obsługi jego kredytu. To autonomiczny wybór wynajmującego, a nie obowiązek nałożony przez prawo w następstwie unieważnienia WIBOR-u.
Długofalowy wpływ na relacje między stronami
Unieważnienie WIBOR-u nie dotyka umowy najmu wprost, bo czynsz nie jest z nim połączony żadnym mechanizmem prawnym. Oddziałuje jednak pośrednio na rynek, szczególnie tam, gdzie wynajmujący spłacają kredyty hipoteczne oparte na tym wskaźniku. Uspokojenie sytuacji prawnej wokół WIBOR-u zwykle przekłada się na łagodniejszą politykę czynszową, a właściciele nieruchomości zyskują większe pole do budowania długoterminowych umów oparta na stabilnych, przewidywalnych stawkach.
