Nadpłata kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą, czyli typowej umowy z WIBOR, jest uprawnieniem zapisanym w ustawie. Kredytobiorca może oddać część albo całość długu wcześniej, a opłata za taką spłatę przy stopie zmiennej wchodzi w grę tylko przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy i ma ustawowe limity. Niżej opisujemy, co mówią przepisy, jak działa wybór między krótszym okresem a niższą ratą i które zapisy umowy przejrzeć przed przelewem.
Jaka ustawa reguluje wcześniejszą spłatę
Zasady są w rozdziale 5 ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (pełny tytuł obejmuje też nadzór nad pośrednikami i agentami, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 720). Ustawa weszła w życie 22 lipca 2017 r., a jej art. 85 ust. 2 przewiduje, że do umów zawartych wcześniej stosuje się przepisy dotychczasowe. Przy starszym kredycie punktem wyjścia jest więc treść samej umowy i prawo obowiązujące w dniu jej podpisania.
Art. 38 ust. 1 daje konsumentowi prawo, by w każdym czasie spłacić całość lub część kredytu hipotecznego przed terminem z umowy. Przed decyzją można poprosić kredytodawcę o informację o kosztach takiej operacji. Odpowiedź ma przyjść na trwałym nośniku, razem z założeniami wyliczenia, w ciągu 7 dni roboczych od otrzymania wniosku (art. 38 ust. 2 i 3). Kredytodawca nie może jednak uzależniać przyjęcia wpłaty od tego, czy klient o taką informację wcześniej wystąpił (art. 38 ust. 4).
Co dzieje się z kosztem kredytu po nadpłacie
Według art. 39 ust. 1 spłata całości przed terminem obniża całkowity koszt kredytu. Odliczeniu podlegają odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy, chociażby konsument poniósł je wcześniej. Przy spłacie części przepis ten stosuje się odpowiednio (art. 39 ust. 2).
Od kapitału oddanego przed czasem nie nalicza się już odsetek za dalsze miesiące. Ustawa nie wymienia z nazwy opłat jednorazowych, które przypadają "za okres", dlatego rozliczenie konkretnej pozycji zależy od jej charakteru i od brzmienia umowy.
Rekompensata przy zmiennej stopie: 36 miesięcy i 3 %
Strony mogą zastrzec w umowie rekompensatę dla kredytodawcy za spłatę przed terminem (art. 40 ust. 1). Przy oprocentowaniu zmiennym ustawa ogranicza ją w kilku miejscach:
- rekompensata może być pobrana wyłącznie wtedy, gdy spłata nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy (art. 40 ust. 2),
- nie może przekroczyć odsetek, jakie przez rok od dnia faktycznej spłaty naliczono by od oddanej kwoty, ani 3 % tej sumy (art. 40 ust. 3),
- gdy do końca umowy zostało mniej niż rok, górną granicą są odsetki za czas pozostały do jej zakończenia (art. 40 ust. 4),
- odsetki do tych limitów liczy się według oprocentowania z dnia faktycznej spłaty (art. 40 ust. 5),
- rekompensata nie może być wyższa niż koszty kredytodawcy bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (art. 40 ust. 7).
Termin 36 miesięcy biegnie od zawarcia umowy, a nie od wypłaty środków czy od pierwszej raty. Po jego upływie ustawa nie przewiduje rekompensaty przy stopie zmiennej. Inna reguła dotyczy czasu, w którym obowiązuje stała stopa: wtedy kredytodawca może pobierać rekompensatę (art. 40 ust. 6). Ma to znaczenie w umowach, gdzie przez pierwsze lata oprocentowanie jest stałe, a później opiera się na wskaźniku.
Krótszy okres czy niższa rata
Po nadpłacie części kapitału kredytodawca przelicza harmonogram. Możliwe są dwa warianty: rata zostaje na zbliżonym poziomie, a ubywa rat do zapłaty, albo liczba rat się nie zmienia, a każda z nich maleje. Ustawa żadnego z nich nie narzuca. Sposób przeliczenia i to, kto o nim decyduje, wynika z umowy oraz z zasad przyjętych przez kredytodawcę.
Skrócenie okresu kredytowania
Dotychczasowa rata w większym stopniu pokrywa kapitał, więc dług spada szybciej. Suma odsetek zapłaconych do końca umowy zwykle maleje wtedy mocniej niż w drugim wariancie. Miesięczne obciążenie domowego budżetu pozostaje jednak podobne.
Obniżenie raty
Od najbliższej płatności do banku trafia mniej pieniędzy co miesiąc. Spłata trwa za to tyle samo, a odsetki narastają przez dłuższy czas od wyższego salda niż przy skróceniu okresu.
W kredycie ze zmienną stopą żadnego z tych wyliczeń nie da się podać z góry co do złotówki. Oprocentowanie idzie za stawką wskaźnika, co opisujemy w tekście jak WIBOR wpływa na raty kredytu, więc nowy harmonogram pokazuje stan przy dzisiejszym oprocentowaniu, a nie ostateczny koszt.
Co sprawdzić w umowie przed nadpłatą
Art. 29 ust. 1 pkt 5 ustawy wymaga, by umowa określała prawo konsumenta do spłaty przed terminem i związane z tym koszty. Przed zleceniem przelewu przydają się następujące informacje z dokumentów:
- data zawarcia umowy, od której liczy się 36 miesięcy,
- zapis o rekompensacie: czy jest, jak ją obliczono i do kiedy obowiązuje,
- okres stałej stopy, jeśli umowa go przewiduje, i dzień, w którym się kończy,
- sposób złożenia dyspozycji (wniosek, bankowość elektroniczna) oraz ewentualna minimalna kwota nadpłaty, jeśli umowa ją wskazuje,
- zasada przeliczenia harmonogramu: skrócenie okresu, obniżenie raty, wybór kredytobiorcy,
- wskaźnik referencyjny, marża i częstotliwość zmiany oprocentowania; jak je odczytać, pokazujemy w artykule jak sprawdzić WIBOR w kredycie.
Przy umowach zawartych od 22 lipca 2017 r. dane o przedterminowej spłacie zawiera także formularz informacyjny otrzymany przed podpisaniem umowy, w punkcie 9 "Przedterminowa spłata" (wzór w załączniku nr 1 do ustawy).
Spłata całości i refinansowanie
Zamknięcie zadłużenia pieniędzmi z nowego kredytu w innej instytucji to również spłata całości przed terminem, więc te same art. 38-40 dotyczą umowy, którą się kończy. Ten scenariusz omawiamy w artykule czy można refinansować kredyt z WIBOR. Wpływ nadpłaty na toczący się spór o umowę opisujemy osobno w tekście czy w trakcie procesu o WIBOR mogę spłacić kredyt.
Postanowienia własnej umowy dotyczące wcześniejszej spłaty można omówić z prawnikiem kancelarii, dane są na stronie kontakt.
