Okresowo stała stopa procentowa to oprocentowanie kredytu hipotecznego ustalone z góry na kilka lat, po których strony wyznaczają stopę na dalszy czas spłaty. Oprocentowanie zmienne oparte na WIBOR składa się z wartości wskaźnika i marży banku, więc rośnie lub spada razem z notowaniami. Obie konstrukcje opisują ustawa o kredycie hipotecznym i Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Poniżej zestawiamy, co z nich wynika, bez oceny, która opcja jest lepsza, bo zależy to od sytuacji konkretnej osoby.
Jak przepisy definiują oba rodzaje oprocentowania
Ustawa z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym (tekst jednolity Dz. U. z 2025 r. poz. 720) definiuje stałą stopę jako ustaloną wyłącznie w umowie, przy użyciu konkretnej wartości procentowej, na cały okres obowiązywania umowy albo na jego poszczególne części. Ta druga wersja odpowiada właśnie stopie okresowo stałej.
Gdy strony nie uzgodniły stałej stopy, umowa wyznacza sposób liczenia odsetek jako wartość wskaźnika referencyjnego plus marżę (art. 29 ust. 2). W przypadku WIBOR rolę wskaźnika pełni zwykle jego trzymiesięczna albo sześciomiesięczna wersja, o których piszemy w tekście co oznacza WIBOR 3M a 6M. Ustawa wymaga też, by wskaźniki stosowane przy zmiennej stopie były zrozumiałe, dostępne, obiektywne i możliwe do zweryfikowania przez strony (art. 32).
Rekomendacja S opisuje okresowo stałą stopę jako oprocentowanie, które przez pewien czas ma stały poziom, a potem jest ustalane na nowo w innej wysokości albo zastępowane stopą zmienną. Według rekomendacji ten okres powinien trwać minimum 5 lat, a KNF zaleca bankom jego wydłużanie.
Czym jest Rekomendacja S i kogo dotyczy
Rekomendacja S to dokument KNF o dobrych praktykach w zarządzaniu ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Adresatem są banki, nie klienci, a sam dokument nie jest ustawą ani rozporządzeniem. Obecne brzmienie wynika z uchwały KNF nr 242/2023 z 19 czerwca 2023 r. Banki miały dostosować do niej działalność najpóźniej do 1 lipca 2024 r.
Z punktu widzenia osoby spłacającej zobowiązanie znaczenie mają trzy zalecenia:
- rekomendacja 1.9: bank oferujący klientom detalicznym finansowanie nieruchomości mieszkalnych powinien mieć w ofercie produkty ze stopą stałą (przez całą umowę albo okresowo),
- rekomendacja 1.13: bank powinien umożliwić zamianę oprocentowania zmiennego na stałe (również okresowo), także w umowach zawartych wcześniej,
- rekomendacja 19.7: najpóźniej dwa miesiące przed zmianą formuły oprocentowania bank powinien przedstawić klientowi, na trwałym nośniku lub elektronicznie, informacje o odsetkach według wszystkich wariantów, jakie oferuje.
Co się dzieje po zakończeniu okresu stałej stopy
Ustawa reguluje tę sytuację dla umów, w których stała stopa obowiązuje przez co najmniej 5 lat na początku spłaty (art. 29 ust. 3-5). Umowa musi wtedy określać, jak zostanie wyznaczona nowa stopa według wzoru ze wskaźnikiem i marżą, a także na jakich warunkach będzie ona liczona, jeśli strony nie dojdą do porozumienia. Bank nie może pobierać opłat za ustalenie nowego oprocentowania ani za związaną z tym zmianę umowy. Pozostałe warunki pozostają bez zmian.
Konkretny scenariusz wynika więc z postanowień danej umowy. Może to być propozycja kolejnego okresu stałej stopy albo przejście na stopę zmienną opartą na wskaźniku. Nowe oprocentowanie może okazać się wyższe albo niższe od poprzedniego, bo zależy od warunków rynkowych w chwili jego ustalania.
Rata, zmiany stóp i wcześniejsza spłata
W okresie stałej stopy rata nie reaguje na ruchy stóp rynkowych, ani w górę, ani w dół. Przy stopie zmiennej wysokość raty podąża za wskaźnikiem, co opisuje tekst o tym, jak WIBOR wpływa na raty kredytu. Ustawa wymaga, by reklama produktu o zmiennym oprocentowaniu zawierała informację o ryzyku zmiany stopy procentowej (art. 7 ust. 5).
Różnice widać również przy wcześniejszej spłacie. Umowa może przewidywać rekompensatę dla banku. Przy stopie zmiennej wolno ją pobrać wyłącznie za spłatę w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, a jej kwota nie może przekroczyć 3% spłacanej sumy ani odsetek należnych za rok. Gdy obowiązuje stała stopa, rekompensata może być pobierana przez cały ten czas. W obu wariantach nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą (art. 40).
W czasie obowiązywania stałej stopy nie stosuje się przepisów Kodeksu cywilnego o odsetkach maksymalnych, ale bank musi ich przestrzegać w chwili ustalania oprocentowania i zawierania umowy (art. 41).
Jak porównać oferty
Podstawą porównania jest formularz informacyjny, który bank przekazuje przed zawarciem umowy. Jego budowę omawiamy w tekście czym jest ESIS. Przy oprocentowaniu zmiennym formularz zawiera ostrzeżenie, że wahania stopy mogą wpłynąć na faktyczną RRSO, oraz, gdy umowa nie przewiduje górnego limitu, przykład rat przy najwyższej stopie z ostatnich 20 lat albo z najdłuższego okresu, dla którego są dane. Gdy stała stopa obowiązuje przez kilka pierwszych lat, pojawia się ostrzeżenie, że RRSO wyliczono na podstawie oprocentowania z tego etapu.
Dla umów ze stałą stopą przez co najmniej 5 lat bank podaje dodatkowo przykładową RRSO liczoną tylko dla tego etapu, przy założeniu, że po jego końcu pozostały kapitał zostanie spłacony (art. 20 ust. 7). W podstawowej RRSO przyjmuje się natomiast, że po zakończeniu tego etapu oprocentowanie będzie odpowiadać bieżącej wartości wskaźnika, lecz nie spadnie poniżej dotychczasowej stałej stopy (załącznik nr 3 do ustawy).
Zestawiając propozycje, można sprawdzić między innymi:
- długość okresu stałej stopy i datę jego końca,
- sposób wyznaczenia nowej stopy po tym okresie, w tym wskaźnik i marżę,
- warunki rekompensaty za wcześniejszą spłatę,
- obie wartości RRSO podane w formularzu.
Pytania dotyczące własnej umowy kredytu można omówić z prawnikiem kancelarii, dane są na stronie kontakt.
