Sprzedaż mieszkania z kredytem WIBOR przy toczącym się pozwie
Właściciel mieszkania finansowanego kredytem hipotecznym opartym na stawce WIBOR może je sprzedać niezależnie od tego, czy toczy się postępowanie przeciwko bankowi. Przed transakcją trzeba zdobyć z banku dwa dokumenty: zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania. To one dają kupującemu pewność, że po finalizacji zakupu nieruchomość będzie wolna od obciążeń, a notariusz uzyska podstawę do złożenia wniosku o wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej.
Promesa banku ma zwykle określony termin ważności, najczęściej 30-60 dni, dlatego warto zsynchronizować jej wystawienie z planowaną datą aktu notarialnego. Zaświadczenie o saldzie zadłużenia musi być aktualne na dzień spłaty, ponieważ kwota zmienia się z każdą ratą i wraz z naliczanymi odsetkami.
Ważne: przed wcześniejszą spłatą kredytu opartego na stawce referencyjnej złóż w banku oświadczenie o spełnieniu świadczenia z zastrzeżeniem zwrotu. Zabezpiecza ono możliwość dochodzenia roszczeń po złożeniu pozwu o WIBOR, nawet jeśli mieszkanie zostało już zbyte, a kredyt rozliczony do zera. Bez niego bank może później twierdzić, że spłata była dobrowolnym uznaniem długu.
Gdy środki ze sprzedaży nie pokrywają całego zadłużenia, można przenieść hipotekę na inną nieruchomość o zbliżonej wartości, ale dopiero po uzyskaniu zgody banku. Przed finalizacją transakcji warto zapoznać się z katalogiem dostępnych roszczeń, aby właściwie chronić swoje interesy.
Czy zbycie mieszkania kończy sprawę sądową
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń od banku. Po zbyciu nieruchomości i spłacie zobowiązania konsument zachowuje prawo do kontynuowania procesu, a sąd nadal rozpatruje sprawę. Ewentualne korzyści finansowe wynikające z wyroku przypadają kredytobiorcy, nie nabywcy mieszkania, bo roszczenie wynika z umowy kredytowej łączącej konkretną osobę z bankiem, nie z lokalu, który zmienił właściciela.
Charakter roszczeń zmienia się jednak w zależności od momentu spłaty. Jeśli kredyt został całkowicie spłacony przed złożeniem pozwu, sąd może uznać umowę za wykonaną, co ogranicza możliwość żądania stwierdzenia jej nieważności jako podstawy powództwa o ustalenie. Kredytobiorca przechodzi w takiej sytuacji z roszczenia o ustalenie nieważności na roszczenie o zapłatę i może domagać się wyłącznie zwrotu nadpłaconych kwot wraz z odsetkami za opóźnienie.
Kolejność czynności ma więc realne przełożenie na strategię procesową: złożenie pozwu przed sprzedażą i spłatą daje większe pole manewru niż uregulowanie całego salda jeszcze przed wniesieniem sprawy do sądu.
Transparentność wobec kupującego
Prawo nie nakłada na sprzedającego obowiązku informowania nabywcy o toczącym się postępowaniu dotyczącym kredytu z WIBOR-em. Zatajenie tego faktu może jednak podważyć zaufanie kupującego, a w skrajnych przypadkach stać się argumentem przy próbie zakwestionowania transakcji, gdyby nabywca uznał, że został wprowadzony w błąd co do stanu prawnego nieruchomości.
Ryzyko jest w praktyce niewielkie, bo spór z bankiem nie obciąża samej nieruchomości. Doradcy rynku nieruchomości zalecają mimo to, aby sprzedający dobrowolnie ujawnił nabywcy okoliczności mogące wpłynąć na decyzję zakupową. Bank takiej informacji nie przekaże: zgodnie z art. 105 ustawy Prawo bankowe instytucje finansowe muszą zachować tajemnicę bankową i nie mogą informować osób trzecich o toczących się postępowaniach sądowych bez zgody klienta. Kupujący nie ma więc żadnej możliwości samodzielnego zweryfikowania, czy sprzedający pozwał bank.
Sytuacja prawna nowego właściciela
Kupujący mieszkanie od osoby, która złożyła pozew o WIBOR przeciwko bankowi, nie przejmuje żadnych zobowiązań ani ryzyk prawnych związanych z tym postępowaniem. Spór dotyczy relacji między kredytobiorcą a instytucją finansową i nie przechodzi na lokal wraz z prawem własności. Nabywca nie staje się stroną w procesie sądowym i nie odpowiada za zobowiązania wynikające z umowy kredytowej sprzedającego.
Po wykreśleniu hipoteki na podstawie promesy nowy właściciel uzyskuje nieruchomość bez obciążeń w księdze wieczystej. To, że poprzedni właściciel walczy z bankiem o zwrot nadpłaconych odsetek, pozostaje wyłącznie jego sprawą i nie ma wpływu na bezpieczeństwo zakupu. Sam pozew o WIBOR nie podlega też ujawnieniu w księdze wieczystej, ponieważ nie jest roszczeniem dotyczącym nieruchomości.
Formalności niezbędne do finalizacji transakcji
Postępowanie sądowe w sprawie kredytu z WIBOR-em nie blokuje sprzedaży mieszkania. Bank wystawia promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania oraz zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia, a następnie potwierdza wpływ środków na rachunek techniczny kredytu. Notariusz na tej podstawie sporządza akt, w którym część ceny trafia bezpośrednio do banku na spłatę, a nadwyżka do sprzedającego. Przed podpisaniem aktu warto zweryfikować z prawnikiem dokumentację nieruchomości i upewnić się, że oświadczenie o zastrzeżeniu zwrotu zostało złożone, jeśli planujemy dalej dochodzić roszczeń wobec banku.
