Sprawa o kredyt z WIBOR nie blokuje sprzedaży mieszkania, bo spór z bankiem dotyczy umowy, a nie samego lokalu. Znaczenie mają kolejność czynności i dwa dokumenty od kredytodawcy: zaświadczenie o saldzie zadłużenia oraz promesa wykreślenia hipoteki. Od momentu spłaty zależy też, jakiego roszczenia można potem dochodzić w sądzie.
Czy można sprzedać mieszkanie w trakcie sprawy o WIBOR?
Mieszkanie kupione na kredyt z WIBOR można sprzedać niezależnie od tego, czy toczy się postępowanie przeciwko bankowi. Przed transakcją sprzedający zdobywa od kredytodawcy zaświadczenie o aktualnej kwocie zadłużenia oraz promesę wykreślenia hipoteki po spłacie zobowiązania. Na podstawie tych pism notariusz składa wniosek o usunięcie wpisu z działu IV księgi wieczystej, a kupujący wie, że lokal przejdzie na niego bez obciążeń.
Promesa obowiązuje przez czas wskazany w niej przez bank, więc jej wystawienie dobrze jest zgrać z planowaną datą transakcji. Zaświadczenie o saldzie musi być aktualne na dzień spłaty, bo kwota zmienia się z każdą ratą i z naliczanymi odsetkami.
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania z kredytem?
Do sprzedaży potrzebne są z banku zaświadczenie o saldzie i promesa, a w dniu transakcji potwierdzenie, że pieniądze wpłynęły na rachunek techniczny kredytu. Notariusz sporządza akt, w którym część ceny trafia bezpośrednio do kredytodawcy na spłatę, a nadwyżka do sprzedającego. Zestawienie odpowiada na pytanie, kto przygotowuje każde pismo i do czego służy.
| Dokument | Kto go przygotowuje | Do czego służy |
|---|---|---|
| Zaświadczenie o saldzie zadłużenia | Bank | podaje kwotę do zapłaty na dzień transakcji |
| Promesa wykreślenia hipoteki | Bank | daje podstawę do wniosku o usunięcie wpisu z księgi |
| Potwierdzenie wpływu środków | Bank | pokazuje, że część ceny pokryła dług |
| Akt notarialny | notariusz | dzieli cenę między kredytodawcę i sprzedającego |
| Oświadczenie o zastrzeżeniu zwrotu | kredytobiorca | może mieć znaczenie dla roszczeń z pozwu |
Z zestawienia wynika, że trzy pisma wystawia bank, a o ostatnie musi zadbać sam kredytobiorca, jeśli zamierza kontynuować sprawę w sądzie. Gdy pieniądze ze sprzedaży nie pokrywają całego długu, hipotekę można przenieść na inną nieruchomość o zbliżonej wartości, ale dopiero po uzyskaniu zgody banku. Przed finalizacją transakcji dobrze jest zapoznać się z katalogiem dostępnych roszczeń, aby właściwie chronić swoje interesy.
Po co składać oświadczenie z zastrzeżeniem zwrotu?
Oświadczenie złożone w banku przed spłatą kredytu może mieć znaczenie dla roszczeń dochodzonych w pozwie o WIBOR, nawet jeśli mieszkanie zostało już zbyte, a zadłużenie rozliczone do zera. Według art. 411 pkt 1 Kodeksu cywilnego nie można żądać oddania tego, co się świadczyło, wiedząc o braku obowiązku, chyba że płatność nastąpiła z zastrzeżeniem zwrotu albo w wykonaniu nieważnej czynności prawnej.
Uwaga: przed wcześniejszą spłatą kredytu opartego na stawce referencyjnej rozważ złożenie takiego pisma w banku i przed podpisaniem aktu upewnij się, że do niego trafiło.
Czy sprzedaż mieszkania kończy sprawę sądową o WIBOR?
Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń. Po zbyciu nieruchomości i rozliczeniu zobowiązania konsument zachowuje prawo do kontynuowania procesu, a sąd nadal rozpatruje sprawę. Ewentualne korzyści z wyroku przypadają kredytobiorcy, nie nabywcy, bo żądanie wynika z umowy łączącej konkretną osobę z instytucją finansową, nie z lokalu, który ma już innego właściciela.
Czy spłata kredytu przed pozwem zmienia roszczenie?
Tak, uregulowanie całego długu przed wniesieniem sprawy do sądu zmienia to, co da się uzyskać w procesie. Jeśli kredyt został całkowicie spłacony przed złożeniem pozwu, sąd może uznać umowę za wykonaną, co ogranicza możliwość żądania stwierdzenia jej nieważności jako podstawy powództwa o ustalenie (art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego wymaga interesu prawnego). Kredytobiorca przechodzi w takiej sytuacji z powództwa o ustalenie nieważności na roszczenie o zapłatę i może domagać się zwrotu nadpłaconych kwot wraz z odsetkami za opóźnienie. Szczegóły opisujemy w tekście o tym, czy po spłacie kredytu można pozwać bank o WIBOR.
Kolejność czynności ma realne przełożenie na strategię procesową: wystąpienie do sądu przed sprzedażą mieszkania i zamknięciem kredytu daje większe pole manewru niż uregulowanie całego salda na wcześniejszym etapie. Przy długu rozliczonym przed złożeniem pozwu znaczenia nabiera też to, kiedy następuje przedawnienie roszczeń w sprawach o WIBOR.
Czy sprzedający musi poinformować kupującego o sporze z bankiem?
Prawo nie nakłada na sprzedającego obowiązku powiadamiania nabywcy o toczącym się postępowaniu dotyczącym kredytu z WIBOR-em. Zatajenie tego faktu może jednak podważyć zaufanie kupującego, a w skrajnych przypadkach stać się argumentem przy próbie zakwestionowania transakcji, gdyby uznał on, że został wprowadzony w błąd co do stanu nieruchomości.
Ryzyko ogranicza to, że spór z bankiem nie obciąża samego lokalu. Mimo to rozsądnie jest dobrowolnie ujawnić okoliczności, które mogą wpłynąć na decyzję drugiej strony. Bank sam takich danych nie przekaże: zgodnie z art. 104 ust. 1 Prawa bankowego musi zachować tajemnicę obejmującą informacje uzyskane przy zawieraniu i wykonywaniu umowy, a osobie trzeciej może je ujawnić m.in. na podstawie pisemnego upoważnienia klienta (art. 104 ust. 3). Nabywca nie ma więc prostego sposobu, by samodzielnie sprawdzić, czy sprzedający pozwał kredytodawcę.
Czy kupujący przejmuje spór z bankiem razem z mieszkaniem?
Kupujący mieszkanie od osoby, która złożyła pozew o WIBOR, nie przejmuje zobowiązań ani ryzyk związanych z tym postępowaniem. Spór dotyczy relacji między kredytobiorcą a instytucją finansową i nie przechodzi na lokal wraz z prawem własności. Nabywca nie staje się stroną w procesie sądowym i nie odpowiada za długi sprzedającego wynikające z umowy z bankiem.
Po wykreśleniu hipoteki na podstawie promesy nowy właściciel uzyskuje lokal bez obciążeń w dziale IV księgi wieczystej. Pozew o WIBOR nie podlega ujawnieniu w tym rejestrze, ponieważ nie jest roszczeniem dotyczącym nieruchomości: art. 16 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala ujawniać roszczenia osobiste tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach. Spór poprzedniego właściciela z bankiem o zwrot odsetek pozostaje wyłącznie jego sprawą i nie wpływa na bezpieczeństwo zakupu.
Pytania dotyczące własnej umowy kredytu można omówić z prawnikiem kancelarii, dane są na stronie kontakt.
Przy sprzedaży mieszkania w trakcie sprawy o WIBOR najwięcej zależy od kolejności czynności: pozew złożony przed spłatą i oświadczenie z zastrzeżeniem zwrotu zostawiają szersze pole manewru niż uregulowanie całego salda przed wniesieniem powództwa.
